L'urbanisme d'une commune est régi par divers documents, tous sont accessibles au public :
Parmis ceux ci on retrouve :
- Le POS
- Le PLU
- Les ZPPAUP
- Le SCOT
Les documents concernant Auray, sont accessibles sur la page liens utiles
Le POS (plan d'occupation des sols) :
LE POS fixait les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, dans le cadre des orientations des Schémas Directeurs avec lesquels ils doivent être compatibles. Il avait plusieurs objectifs essentiels :
- Organiser les zones urbaines ou à urbaniser en prenant notamment en compte les besoins en matière d’habitat, d’emplois, de services et de transport,
- Protéger les zones naturelles, en raison notamment de la valeur agronomique des terres ou de l’existence de risques naturels prévisibles.
Cet outil pour la planification du développement communal permettait aux communes de préserver la localisation d’un équipement public en inscrivant un emplacement réservé. Il permettait également de classer comme Espace Boisé Classé, les bois, forêts, parcs, haies, arbres isolés. Il existe deux catégories de zones :
- Les zones urbaines dites U dans lesquelles la capacité des équipements publics existants ou en cours de réalisation permet d’admettre immédiatement des constructions.
- Les zones naturelles dites N équipées ou non et destinées notamment à l’agriculture, à l’urbanisation future, à la protection de sites et de paysages, etc.
Chaque zone du Plan d’Occupation des Sols a un chapitre réglementaire. Chaque règlement de zone comporte une structure unifiée, en trois sections et quinze articles :
- Section 1 : Nature de l’occupation et de l’utilisation du sol : occupations admises ou interdites.
- Section 2 : Conditions de l’occupation du sol : accès et voirie, desserte par les réseaux, caractéristiques des terrains, implantation par rapport aux voies et emprises publiques, implantation par rapport aux limites séparatives, implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, emprise au sol, hauteur maximum, aspect extérieur, stationnement, espaces libres et plantations.
- Section 3 : Possibilités maximales d’occupation du sol : coefficient d’occupation des sols, dépassement du COS.
Il a été remplacé et simplifié par le PLU mais il reste valide jusqu'a sa révision à l'occasion de laquelle il se transforme en PLU.
Le PLU (plan local d'urbanisme) :
Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui, à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes (EPCI), établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré.
Il comprend :
- un rapport de présentation, qui contient un diagnostic et explique les choix effectués
- un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme
- éventuellement, des orientations d'aménagement relatives à certains quartiers ou secteurs
- un règlement et des documents graphiques, qui délimitent les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N), et fixent les règles générales
Le règlement et les documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux ou constructions.
Le PLU est accompagné d’annexes (servitudes d’utilité publique, liste des lotissements, schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, plan d’exposition au bruit des aérodromes, secteurs sauvegardés, ZAC,…).
Procédure d’élaboration :
Le PLU est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de PLU. Le conseil municipal ou l’organe délibérant arrête le projet de PLU qui est soumis pour avis aux personnes publiques associées, fait l’objet d’une enquête publique, puis est approuvé par délibération. Une concertation est organisée pendant toute la durée d’élaboration du projet. La durée d’élaboration d’un PLU peut être variable mais est dans la pratique rarement inférieur à 18 mois.
Procédures de révision et de modification :
Le PLU peut faire l’objet de trois types de procédures selon l’importance des modifications envisagées :
- la procédure de révision (identique à celle de l’élaboration) qui est obligatoire dès lors que le projet porte atteinte à l’économie générale du PADD, touche des secteurs sensibles (espace boisé classé, zone agricole, naturelle et forestière, protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels) ou comporte de graves risques de nuisances.
- la procédure de révision simplifiée (examen conjoint des personnes publiques associées, enquête publique et délibération d’approbation) réservée à certaines hypothèses : construction ou opération d’intérêt général, projet d’extension de zones constructibles ne portant pas atteinte à l’économie générale du PADD et ne comportant pas de graves risques de nuisances...
- la procédure de modification (durée de 4 à 6mois) dans les autres cas qui suppose une enquête publique et une délibération d’approbation du conseil municipal (modifications mineures du périmètre ou du règlement). Le projet de modification est notifié, avant l’ouverture de l’enquête publique, au préfet, au président du conseil régional et à celui du conseil général ainsi qu’aux autres personnes publiques associées.
La loi du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissements publics et privés a récemment introduit une procédure de modification simplifiée, dispensant de l’enquête publique mais prévoyant néanmoins une consultation de la population. Le décret du 18 juin 2009 détermine les éléments mineurs pour lesquels cette procédure de modification simplifiée peut être mise en œuvre : rectification d’une erreur matérielle, augmentation, dans une limite de 20%, de certaines règles de constructibilité, diminution des obligations de recul des constructions, diminution, dans une limite de 20%, de la superficie minimale des terrains constructibles, suppression des règles interdisant la mise en place de diverses installations ou procédés de construction protégeant l’environnement, réduction de l’emprise ou suppression d’emplacements réservés.
Ces modifications ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de porter atteinte aux prescriptions édictées par le PLU ou le POS pour protéger les éléments recensés en application du 7° de l’article L.123-1-7 du code de l’urbanisme (éléments de paysage, quartiers et îlots à protéger…).
Le PLU doit, s’il y a lieu, être compatible avec plusieurs documents : SCOT, schéma de secteur, schéma de mise en valeur de la mer, charte du parc naturel régional ou du parc national, plan de déplacements urbains (PDU), programme local de l’habitat (PLH), schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) et schémas d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE). Lorsqu’un de ces documents est approuvé après l’approbation d’un PLU, ce dernier doit être rendu compatible dans un délai de trois ans (article L.123-1 du code de l’urbanisme, dernier alinéa).
L’obligation de compatibilité implique qu’il n’y ait pas de contradiction entre les documents, notamment que le PLU n’empêche pas d’atteindre les objectifs du SCOT.
La notion de compatibilité laisse au PLU une certaine marge de manœuvre pour préciser et développer les orientations du SCOT et établir des projets d’aménagement.
Les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager)
La ZPPAUP est une création de la loi du 7 janvier 1983 portant décentralisation des compétences. Elle se matérialise par un document contractuel qui ne peut s'élaborer qu'avec la volonté expresse des municipalités. Quant à la décision finale de la créer, elle appartient au préfet de région qui s'entoure des conseils d'une instance juridique et scientifique : la Commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS).
Elle est aussi une réponse globale aux multiples questions de protection et de mise en valeur du patrimoine puisqu'elle suspend sur le périmètre adopté tant les effets des "abords" des Monuments historiques que ceux engendrés par les sites inscrits.
Enfin, la ZPPAUP s'impose aux particuliers (l'enquête publique prime sur le plan d'occupation des sols) mais également à l'état puisque dès sa création, l'architecte des bâtiments de France (ABF) a pour mission de vérifier que les demandes d'autorisation de travaux soient conformes aux dispositions de la ZPPAUP.
Qui fait quoi ?
le Maire décide de la mise à l'étude d'une ZPPAUP sur la commune,
le Préfet de Région prend l'arrêté,
l'étude est élaborée par un chargé d'étude, architecte et/ou urbaniste au sein d'un groupe de travail (maire et ses services, DDE...), assisté par l'ABF,
ce projet est soumis à la CRPS,
le Préfet de Région prend l'arrêté créant la ZPPAUP après avis favorable de la CRPS.
Contenu du dossier d'une ZPPAUP
La ZPPAUP vient en complément des outils réglementaires de gestion des espaces de droit commun : cartes communales et plans d'occupation des sols (PLU), et permet :
d'identifier le patrimoine, les espaces publics et paysagers qui contribuent à la mémoire de la commune,
de déterminer un périmètre de protection adapté aux caractéristiques propres de ce patrimoine,
d'établir un document qui définit les objectifs de mise en valeur du patrimoine et les prescriptions et recommandations architecturales paysagères.
Le dossier de ZPPAUP, qui fait l'objet de l'arrêté d'approbation comprend, un rapport de présentation, un règlement et un document graphique.
Le rapport de présentation, expose :
- les motifs qui ont conduit à la création d'une ZPPAUP (particularités historiques, géographiques, architecturales, paysagères),
- les mesures prévues pour la préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural et urbain.
Le règlement
Chaque ZPPAUP a ses propres prescriptions définies par les caractéristiques des espaces patrimoniaux et paysagers comme :
- interdictions ou limitations du droit d'utiliser le sol (interdiction de démolir des immeubles, de déboiser) ;
- prescriptions concernant l'utilisation des matériaux, des techniques de construction, des traitements d'espaces publics, de mobilier urbain...
Le document graphique
Il délimite le périmètre de la zone. Celle-ci peut être discontinu, c'est-à-dire comprendre plusieurs zones qui peuvent être géographiquement séparées : quartiers entiers, mais aussi entrées de ville, perspectives, cadres paysagers, sites archéologiques...
Les effets de la création de la ZPPAUP
Elle suspend les effets des sites inscrits compris dans son périmètre ainsi que la servitude de protection des abords des Monuments historiques situés à l intérieur de son périmètre ;
C'est une servitude d'utilité publique : à ce titre, les dispositions de la zone de protection sont annexées au PLU ;
L'ABF est le garant de la conformité des travaux compris dans la zone de protection ;
En cas de désaccord, il peut être fait appel à l'arbitrage du Préfet de Région qui émet, après consultation de la CRPS, un avis qui se substitue à celui de l'ABF.
Le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale)
Le SCOT est un document d’urbanisme, issu de la loi SRU (2000), destiné à remplacer l’ancien Schéma Directeur. Il est initié par les élus de la région grenobloise en vue de renforcer la cohérence et l’efficacité de leurs politiques autour d’orientations stratégiques :
Il établit les grandes options qui présideront à l’aménagement ainsi qu’au développement de ce territoire pour les 20 ans à venir.
Il détermine des objectifs et des prescriptions dans l’ensemble des domaines impactant, au quotidien, l’organisation et le fonctionnement du territoire : l’habitat, les déplacements, l’environnement, l’économie, les commerces…
Les documents et projets locaux d’urbanisme (Plans Locaux d’Urbanisme, PLH, PDU, UTN, autorisations commerciales…) doivent être compatibles avec le SCOT : ils doivent en respecter les orientations et contribuer à leur mise en œuvre.
Le SCoT, régi par le Code de l’urbanisme (articles L 122-1), est composé de trois pièces complémentaires : le Rapport de présentation, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) et le Document d’Orientations Générales (DOG) :
Le Rapport de présentation : c’est la photographie du territoire à un instant T. Il permet d’identifier les forces et faiblesses du territoire. Il justifie les choix retenus pour établir le PADD et le DOG et évalue leurs impacts sur l’environnement (évaluation environnementale).
Le PADD expose le projet politique porté par les élus de la région grenobloise : c’est la vision de ce que l‘on veut faire du territoire. Fondé sur le Rapport de présentation, il fixe les grands objectifs que devront poursuivre les politiques locales d’urbanisme en matière d’habitat, de déplacements, d’environnement, d’économie, etc.
Le DOG est la traduction concrète du PADD et lui confère une valeur prescriptive. Il constitue, en quelque sorte, le « règlement » du SCoT : les documents et projets locaux d’urbanisme (Plans Locaux d’Urbanisme, PLH, PDU, UTN, autorisations commerciales…) doivent être compatibles avec ses orientations.
